築40年の家に実際に住んでわかった。リフォームor建て替えの本音

「築40年の家はリフォームして住める？建て替えのほうが良い？」
そんな疑問は多くの方がもたれていると思います。

実は私自身、3人目の子どもが生まれるのをきっかけに、妻の元実家（築40年・10年以上空き家）へ引っ越しました。

それまではマンション暮らしだったのですが「足音クレーム」に悩まされており、戸建てに住みたいとずっと思っていました。とはいえ新築の戸建ては高く、なかなか踏み切れない。そんなとき、空き家になっていた実家を“直して住む”という選択肢にたどり着いたのです。

実際に暮らしてみると、確かに不便なところはあります。けれど、ちょっとしたリフォームで思った以上に快適になり、今では家族5人がしっかり暮らせています。

こうした自分の体験や、これまで多くの現場を見てきた立場からも感じるのは、「築40年でも住める家」と「建て替えた方がいい家」には明確な違いがあるということです。

この記事では、実際に暮らしてわかった本音と、
プロの視点から見たリフォームか建て替えかの判断基準をお伝えしていきます。

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住む前の我が家

妻の元実家が空き家になっていることは知っていましたが、これまで中を見たことはありませんでした。引っ越しを検討することになり、初めて中を見せてもらうと、10年以上の空き家らしく全体がくたびれていました。

見た目の印象としては「すぐにでもリフォームが必要」と感じるレベル。

けれど、この段階ではあくまで「内装や設備の老朽化が目立つ」という印象。

本当に住めるかどうかを判断するには、次に家の中身をしっかり確認する必要がありました。

住めると判断した理由

様々な現場を見てきた中で言えるのは、家は“土台”と“屋根”が生きていれば住めるということです。
見た目が古くても、この2つがしっかりしていれば、家は十分に持ちこたえます。

職人さんにお願いして床下の点検と天井裏、屋根の確認を行いました。その結果、多少の雨漏り跡はあったものの、構造自体はしっかりしているという判断に。

この時点で、「リフォームでいける」と確信しました。大切なのは、見た目よりも“家の芯が生きているか”を確かめること。そこさえ押さえれば、築40年でもまだまだ現役です。

なぜ「土台」と「屋根」が大事なのか

家の寿命を決めるのは、見た目ではなく土台と屋根です。この2つが健全であれば、築40年でも十分住み続けられます。

土台は建物を支える基礎で、ここが弱ると家全体が傾きます。
屋根は雨や風から構造を守る盾。どちらかが傷むと、湿気や雨水が入り込み、柱や梁まで腐食が広がります。

これまでの現場でも、土台と屋根がしっかりしている家は、多少の歪みや雨染みはあっても修繕で再生できました。
反対に、この2つが弱っている家は、見た目がきれいでも内部が限界に近いケースが多いです。

だからこそ、「屋根と土台がしっかりしていれば築40年でも住める家」と言えます。

建て替えを検討したほうがいい家の特徴

逆に言うと屋根と土台が悪くなっていると建て替えを検討したほうが良いと言えます。

具体的には、シロアリ被害・大きな傾き・雨漏りの長期放置など、“家の芯”が損なわれている状態のときです。

シロアリ被害で土台がボロボロになっていた家
　→ 床下の木材が崩れ、ジャッキアップしても修復が追いつかないレベル。構造の再利用が難しい
傾きが大きい家
　→ 築40年も経てば多少の傾きはあるものの、体感でわかるほどの歪みがある場合は要注意
雨漏りを長年放置していた家
　→ 屋根材や下地が腐食し、梁まで湿気が回っていると部分補修では止まらない

こうした家は、「外から見て何とかなる」と思っても、内部の腐食が進行していることが多いです。プロの点検で構造材の状態を確認し、“リフォームで再生できるか、建て替えるべきか”を冷静に見極めることが大切です。

我が家で実際に行ったリフォーム内容と費用

今回の我が家では、「住める状態に整える」ための現実的なリフォームを中心に行いました。

工事内容	費用	コメント
庇（ひさし）工事＋雨樋修理	約30万円	庇が傾いて危なかった
床の張り替え	約15万円	傷みの激しい部分のみ補修
トイレの取り換え	約25万円	節水型に更新
手すり取り付け	約10万円	子供が落ちないように手すり
ふすま・畳の交換	約30万円	古い畳を刷新
壁紙の一部張り替え	約20万円	汚れの目立つ部屋を中心に
ガスコンロ・ダクト交換	約40万円	安全面と清掃性を改善
シロアリ予防処理	約10万円	予防として薬剤散布
電気配線工事	約5万円	古い配線を整理・安全化
エアコン取付工事	約6万円	電圧変更工事
業者によるクリーニング	約15万円	水回り・床・窓の徹底清掃

合計：約206万円

キッチンとお風呂は交換も検討しましたが、2箇所合計で250万円はかかるため今回は止めました。その代わり業者に専門クリーニングを実施してもらいピカピカにしてもらいました。

リフォームは“全部やり替える”ことではなく、「直すべきところを見極めて直す」こと。築40年でも、こうした部分的な手入れで十分に快適な暮らしを取り戻せます。

▼予算300万円で出来る現実的リフォームプランのご紹介

建て替えした場合の費用と比較

築40年の家をリフォームで維持するか、建て替えて新築にするかを判断するには、建て替えコスト＝約3500万円以上という目安をきちんと理解しておく必要があります。

建物を解体し、新築住宅を30坪規模で建てる場合、建築費用はやはり高額です。実際、最新の調査によれば、注文住宅（建物のみ）の全国平均は約4,319万円。この数字を1坪あたりで換算すると約117.7万円／坪。

30坪に当てはめると、約3,531万円という計算になります。さらに解体費用や付帯工事も加えれば、3,500万円前後～4,000万円超の費用を想定すべきです。

リフォームにも“覚悟”が必要

数字だけを見れば、建て替えよりもリフォームのほうが圧倒的に安く感じます。
しかし実際に住み始めると、経年による小さな不具合が次々と出てくるという覚悟は必要です。

築40年ともなれば、配管・建具・床下など、表からは見えない部分の劣化が少しずつ進んでいます。
リフォームで整えたとしても、時間の経過とともに、建具の立て付け・床の沈み・水漏れなどが再発することもあります。

• 建具が季節で歪み、開閉が重くなる
• 床下の湿気で一部が沈む
• 配管のサビや漏水で交換が必要になる

こうした突発的な出費に備えるために、毎月3万円程度を修繕積立として確保しておくのがおすすめです。
突然の不具合が起きても、慌てず対応できる“家の保険”になります。

リフォームは初期費用を抑えられる反面、“手をかけながら住む家”ということは覚えておく必要があります。

まとめ｜築40年の家は「壊す前に、確かめる」

築40年の家に実際に住んでみて感じたのは、古い家は思っている以上に「住める」ということ。
ただし、それは「屋根と土台が生きていること」が前提であり、住みながら少しずつ手を入れていく“覚悟”が必要です。

建て替えをすれば安心ではありますが、費用はおおよそ3,000万円以上。
一方、リフォームであれば数百万円単位で暮らせる状態に整えることも可能です。
ただし、今後は建具や配管、床など、小さな不具合への対応費用も見越して、月3万円ほどの修繕積立をしておくことをおすすめします。

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よくある質問（FAQ）

築40年の家は、どこまでリフォームで対応できますか？

基本的には、屋根・土台・基礎がしっかりしていればリフォームで十分対応できます。
壁や床、設備などの老朽化部分は交換可能ですが、構造自体に問題がある場合は建て替えを検討しましょう。

リフォーム費用の目安はどのくらいですか？

築40年前後の家で「住める状態に整える」場合、200〜400万円前後が一つの目安です。
ただし、工事範囲や素材のグレードによって費用は大きく変わります。

リフォームより建て替えを選ぶべきケースは？

シロアリ被害で土台が腐っている場合、家全体の傾きが大きい場合、雨漏りが長期間放置されている場合などは、構造材が劣化している可能性が高く、建て替えを検討した方が安全です。

古い家に住むうえで注意すべきことはありますか？

はい。建具や配管など、年数を重ねるほど不具合が出やすくなるため、毎月2〜3万円程度を目安に修繕積立をしておくと安心です。突然の故障や補修にも、余裕を持って対応できます。

リフォーム後、何年くらい住めますか？

工事内容にもよりますが、今回紹介したような“部分リフォーム＋メンテナンス”でも10〜15年程度は十分快適に暮らせます。定期的な点検（屋根・床下など）を続ければ、さらに長持ちします。

リフォーム後、どのくらいの期間でまた手を入れる必要がありますか？

施工箇所によりますが、水回りは15〜20年、外壁や屋根は10〜15年が目安です。
築40年を超えた家は、定期的に点検しながら小さな補修を積み重ねるのが長持ちのコツです。

古い家で暮らすうえで、地震や台風の心配はありませんか？

不安な場合は、耐震診断・屋根補修・雨仕舞（あまじまい）の見直しをおすすめします。
部分補強でも安全性は大きく改善できます。特に、瓦屋根・雨樋・外壁の劣化は、放置せず早めの対処が大切です。

職人さんに直接頼むと、リフォーム会社より安くなるのですか？

中間マージンが発生しない分、工事費用を20％ほど抑えられるケースが多いです。ただし多くの職人が関わるリフォームは施工管理者がいないと現場が混乱するため、あくまで一人の職人で対応できる範囲でお願いするのがコツです。

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